doradca kredytowy kraków

Kredyt na mieszkanie od dewelopera

Kredyt na zakup mieszkania od dewelopera to tak zwany kredyt budowlano hipoteczny (zwany też kredytem budowlanym). Ten rodzaj finansowania ma osobną nazwę ponieważ różni się od kredytu mieszkaniowego przeznaczonego na zakup gotowej nieruchomości.

Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, z którym związany będzie kredyt, warto dowiedzieć się więcej o konstrukcji tego specyficznego produktu oraz dodatkowych kosztach z nim związanych. Myślę, że informacje te są szczególnie cenne dla tych osób, które aktualnie wynajmują mieszkanie, a inwestycja którą wybrali gotowa będzie dopiero za kilka miesięcy.

Koszt kredytu budowlano hipotecznego zależy nie tylko od marży i prowizji zaproponowanej przez bank, ale w znacznym stopniu również od tego jakie parametry zawiera umowa deweloperska. Przed podpisaniem umowy na zakup przyszłego mieszkania warto poprosić o udostępnienie jej wzoru, dokładnie przeczytać i przeanalizować poszczególne zapisy. Ważne są wszystkie, ale tu skupię się wyłącznie na tych, które będą później miały wpływ na koszt kredytu.

Pierwsza ważna informacja, to data planowanego oddania inwestycji do użytkowania, czyli data planowanego zakończenia budowy. Druga – sposób w jaki deweloper życzy sobie otrzymywać zapłatę za budowany lokal. Dlaczego te dwa parametry są takie ważne? - Kredyt na zakup mieszkania z rynku pierwotnego składa się z dwu etapów: części budowlanej i docelowej-hipotecznej.
Część budowlana obejmuje czas od chwili wypłaty pierwszej transzy do dnia zakończenia budowy. W tym czasie kredytobiorca płaci bankowi jedynie odsetki od wypłaconych deweloperowi środków. Co miesiąc ponosi więc czysty koszt, ponieważ rata pobierana przez bank nie zawiera kapitału. Im dłużej deweloper budował będzie kredytowane mieszkanie i im więcej zażyczy sobie transz, tym więcej odsetek trzeba będzie zapłacić bankowi.
Okres ten jest dodatkowo objęty tak zwanym ubezpieczeniem pomostowym, które skutkuje wyższym oprocentowaniem niż docelowa część hipoteczna. Bank stosuje takie ubezpieczenie od dnia wypłaty pierwszej transzy kredytu aż do chwili ustanowienia przez sąd hipoteki, która jest docelowym zabezpieczeniem kredytu. Jak wygląda to na liczbach?

Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 300 000,00 PLN.
Środki własne to 20% ceny mieszkania.
Deweloper planuje zakończyć budowę za 15 miesięcy.
Umowa zakupu przewiduje następujący sposób płatności:

10 % ceny (30 000,00 PLN) w dniu podpisania umowy (załóżmy, że jest to 31 grudnia) Reszta ceny ma być podzielona na 3 raty:

  • 60 000,00 PLN do 28 lutego
  • 90 000,00 PLN do 31 maja
  • 90 000,00 PLN do 31 sierpnia
  • Przyjmijmy,że kredyt zaproponowany przez bank oprocentowany jest 3,52%, a ubezpieczenie pomostowe kosztuje 1,2 p.p. Raty kredytu w okresie budowlanym będą wyglądały następująco:

    LPKapitałOdsetkirata kapitałowo-odsetkowa
    1.0,00236,00236,00
    2.0,00236,00236,00
    3.0,00236,00236,00
    4.0,00589,00589,00
    5.0,00589,00589,00
    6.0,00589,00589,00
    7.0,00944,00944,00
    8.0,00944,00944,00
    9.0,00944,00944,00
    10.0,00944,00944,00
    11.0,00944,00944,00
    12.0,00944,00944,00
    13.0,00944,00944,00
    SUMA:0,009,083,009,083,00

    Jeżeli deweloper zakończy budowę zgodnie z planem – po 15 miesiącach od podpisania umowy przedwstępnej, dopiero od kolejnej raty kredytobiorca zacznie spłacać kapitał.
    Okres budowlany, będący odbiciem umowy z deweloperem, kosztuje w tym przypadku 9 083,00 PLN (przy założeniu, że WIBOR nie ulegnie zmianie).

    Jeżeli kredytobiorca do czasu przeprowadzki musi wynajmować mieszkanie, taki harmonogram spłaty może być wyjątkowo uciążliwy – warto dużo wcześniej przeliczyć, czy budżet domowy wytrzyma jednocześnie opłatę najmu, raty odsetkowej i pozostałych, bieżących wydatków. Na dodatek kupione mieszkanie trzeba będzie jeszcze wykończyć.

    Klienci najczęściej pytają mnie:

  • „Czy można jednocześnie ubiegać się o kredyt na zakup i wykończenie mieszkania?”
    Tak, jeśli pozwala na to zdolność kredytowa i wysokość wnoszonego wkładu własnego.
  • „Czy bank, poza mieszkaniem, skredytuje również zakup miejsca postojowego?”
    Jeśli zdolność kredytowa i łączny wkład własny pozwalają – w zdecydowanej większości przypadków tak. Są jednak banki, które zakupu miejsca postojowego nie skredytują wcale. Inne skredytują, ale nie każdą formę własności miejsca postojowego.
  • „Czy mogę złożyć wniosek o kredyt na podstawie umowy rezerwacyjnej zawartej z deweloperem?”
    Tak, jest to możliwe, pod warunkiem, że wniosek kredytowy zostanie prawidłowo skompletowany, choć nie każdy bank zgodzi się w tej sytuacji wydać pełną decyzję kredytową.
  • Jeśli planujecie Państwo zakup mieszkania od dewelopera, macie Państwo w związku z tym dodatkowe pytania, chcielibyście bezpiecznie i jak najtaniej przeprowadzić taką transakcję kredytową – zapraszam do współpracy.

    Justyna Chrobot